2018’deki sihirli sayı %4,8 civarındaydı. 2006’da bu oran %6 civarındaydı. Ama bugünün ev fiyatları ile? İşte işaretler.
ile Kurt Richter hakkında kurt sokağı.
Mortgage’a göre, 30 yıllık sabit faizli ipotek ve eşleşen kredi bakiyeleri için haftalık ortalama faiz oranı, 18 Şubat’ta sona eren hafta için %4.06’ya yükseldi ve Mortgage’a göre art arda ikinci hafta %4’ün üzerinde ve Temmuz 2019’dan bu yana en yüksek seviye oldu. Bugün Bankacılar Birliği. FHA tarafından desteklenen 30 yıllık sabit faizli ipoteklerin ortalama oranı %4,09’a yükseldi.
Peki, bu fazlasıyla şişkin konut piyasasının yüksek ipotek oranlarının baskısını hissetmeye başladığı sihirli sayı nerede?
Ancak, %7,5’e sıçrayan TÜFE enflasyonu karşısında ipotek oranları hala gülünç derecede düşük ve şu anda hâlâ Federal Rezerv’in devam eden faiz oranı baskılaması ve niceliksel genişleme ile körüklendi – bunu yapmak Şimdiye kadarki en pervasız Fed.
2018’deki “sihirli sayı”.
2018 sonbaharında, ipotek oranları %5’e doğru ilerlerken, konut piyasası çökmeye başladı ve hisse senetleri düşüşe geçti. O zamanlar sihirli sayı %4,8 civarında görünüyordu ve ipotek oranları Eylül ayına göre daha yükseğe çıkınca her şey alt üst olmaya başladı.
S&P 500, 24 Aralık 2018’e kadar yaklaşık %20 düştükten ve konut piyasasının zayıflamasıyla birlikte, Fed Başkanı Powell, Trump’ın günlük çekicine yenik düştü ve şimdi kötü şöhretli dönüşü yaptı.
Ancak, o zaman 2019’un başlarında enflasyon az “Çekirdek PCE” ölçü birimi ile ölçülen Fed’in hedefi, Powell’a bir incir yaprağı veren %1.6’dır.
Şimdi enflasyon son 40 yılın en kötüsü ve giderek yükseliyor. Şişirilmiş ‘temel kişisel tüketim harcamaları’ 2,5 kez Federal Rezerv’in hedefi. Şimdi Powell’ı her gün yenen şey enflasyon – herkes onun daha yüksek bir seviyeye tırmanacağını zaten biliyorken, “geçici olarak” serbest bıraktığı bu canavarı çağırarak kendini aptal durumuna düşürdü.
Peki bu sefer konut piyasasının baskıyı hissetmeye başladığı sihirli sayı nerede?
Mortgage talepleri, ipotek oranlarındaki artışla aynı zamana denk gelecek şekilde art arda üç hafta boyunca keskin bir şekilde düştü ve 18 Şubat’ta sona eren haftada, Ağustos 2021’de kısa bir süre için en düşük seviyelerine ulaştı ve ardından kapanış döneminde, altına girin. 2019 aralığında. MBA Mortgage Başvuruları Endeksi, Ocak 2021’deki pandemi zirvelerinden %28 düştü (Investing.com aracılığıyla alınan veriler):
“Sihirli Sayı” 2006.
Grafikte gösterilmiyor: Ocak 2005’te konut balonu 1’in zirvesindeyken, MBA’in Mortgage Alım Endeksi 500’e ulaştı – bugünün iki katı – çökmeden önce.
O sırada, Fed bir faiz artırım döngüsünün ortasındaydı ve federal fon oranını Haziran 2004’teki %1,0’dan Temmuz 2006’ya kadar %5,25’e yükselterek, ortalama 30 yıllık sabit ipotek oranını %6,4’e yükseltti. O zaman, konut piyasası çok yavaş çökmeye başladı.
Nasdaq endeksi 2007 yazında düşmeye başladı ve Eylül 2008’deki Lehman kazasıyla noktalanan her şey yavaş yavaş küresel bir şekilde patladı.
Konut fiyatlarının zaten yüksek olduğu yüksek ipotek oranları, konut piyasalarında çok zorlayıcıdır. Ve daha yüksek faiz oranları genellikle hisse senetleri için serttir.
Peki o sırada sihirli sayı neredeydi? Balon 1 konut fiyatlarında 30 yıllık sabit faizli ipotek için görünüşe göre %6,4 sihirli sayının üzerindeydi.
Mortgage başvuruları düşüyor.
Yükselen ipotek oranları, ailelerin ipoteklerini yeniden finanse etmeyi bir çıkmaza soktuğu anlamına geliyor. Bu, nakit çekme referansıyla çıkarılabilecek çok sayıda gayrimenkul öz sermayesini beraberinde getiren ev fiyatlarındaki tarihi patlamaya rağmen gerçekleşiyor.
MBA Mortgage Yeniden Finansman Başvuruları Endeksi Haziran 2019’dan bu yana en düşük seviyesine düştü ve salgın zirvelerinden %74 düştü – ipotek oranları daha yeni yükselmeye başladı ve TÜFE enflasyonunun yükseldiği göz önüne alındığında hala gülünç derecede düşük. Investing.com):
Sihirli numara şimdi.
Yüksek ipotek oranları ve yükselen fiyatlar ile karşı karşıya olan ilk kez ev satın alanlar, yatırımcılar ve nakit alıcılar piyasaya yığılırken, Federal Rezerv tarafından bu gülünç derecede şişirilmiş piyasadan çoktan çekildiler.
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, Ocak ayında ilk kez ev satın alanlar, Aralık ayındaki %30’dan ve 2021’in tamamında %34’ten düşen toplam ev alımlarının yalnızca %27’sine düştü.
NAR, ileriye dönük olarak, “Faiz oranları düşükken bir ipotek için zar zor kalifiye olan bazı orta gelirli alıcılar, şimdi bir ipotek alamayacak” dedi.
Ev fiyatlarındaki her artışla ve ipotek oranlarındaki her artışla birlikte, daha fazla potansiyel alıcı katmanı masadan siliniyor. İlk başta kimse fark etmedi, ancak daha sonra katmanlar birikmeye başladı ve bir noktada sıradan alıcılar – ilk kez alıcılar gibi – zayıflamaya başladı. Şimdi gördüğümüz bu.
İlk başta, nakit alıcılar ve yatırımcılar aradaki farkı kapatabilir. Bu, kısmen yatırımcılar tarafından yönlendirilen ve daha sonra aynı anda birçok mülkten uzaklaştıklarında ipotek krizinin çekirdeği haline gelen “Konut Balonu 1” döneminde oldu.
NAR’a göre, bireysel yatırımcılar veya ikinci ev alıcıları piyasaya yığıldı ve Ocak ayında ev alımlarının %22’sini oluşturdu.
Bir NAR raporuna göre, tüm nakit alımlar, Aralık ayındaki %23 ve Ocak 2021’deki %19’dan Ocak ayında ev alımlarının %27’sine yükseldi.
Ancak Ocak ayında, ipotek oranları hala %3,5 ile %3,7 aralığında, %4 çizgisinin oldukça altındaydı. Gerçekten de, ilk kez alıcıların görünür katmanları, şimdi yükselen ancak yapay olarak düşük ipotek oranlarıyla karşı karşıya olan Fed’in pervasız para politikaları tarafından yapay olarak şişirilen bir piyasadan çıkmaya başlıyor.
Dolayısıyla, şimdi ortalama 30 yıllık sabit faizli ipotek için sihirli sayı, ilk kez alıcılar gibi potansiyel alıcı katmanlarının piyasadan kaybolduğu seviye olan %4’ün biraz kuzeyinde görünüyor. Bu zaten oluyor.
Şimdilik, geçen sefer olduğu gibi heyecanlı yatırımcılar fark yaratıyor ama 15 yıl önceki felaketten bir şeyler öğrenirsek, yükselen ev fiyatları karşısında faiz oranları yükseldiğinde bu gülünç şişirilmiş piyasalarda o yatırımcı hevesi de sönecek. durum böyle mi Amerika’nın en lüks konut balonları:
KURT SOKAK okumaktan zevk alıyor ve onu desteklemek mi istiyorsunuz? Reklam engelleyicileri kullanın – nedenini tamamen anlıyorum – ancak siteyi desteklemek ister misiniz? bağış yapabilirsiniz. Çok takdir ediyorum. Nasıl yapılacağını öğrenmek için bir bardak bira ve buzlu çayın üzerine tıklayın:
WOLF STREET yeni bir makale yayınladığında e-posta ile bilgilendirilmek ister misiniz? Buradan kaydolun.
. “Tedavisi olmayan televizyon uzmanı. Profesyonel problem çözücü. Pastırma öncüsü. Boks eldivenleriyle yazı yazamıyor.”